Konut ve arsa gibi gayrimenkul satışlarında işlem hacmi artarken, tapu devri süreçlerinde yaşanan hataların da paralel olarak çoğaldığı gözlemleniyor. Gayrimenkul uzmanları, tapu işlemlerini yalnızca resmi bir formalite olarak görmenin ciddi bir yanılgı olduğunu vurguluyor. Yapılan analizler, özellikle üç temel başlıkta yapılan ihmallerin, tarafları dava süreçlerine sürükleme riskini önemli ölçüde artırdığını ortaya koyuyor.
TAPU KAYDI VE HUKUKİ DURUMU İNCELENMELİ
Gayrimenkul satışının ilk ve en önemli adımı, taşınmazın hukuki durumunu netleştirmektir. Ancak birçok işlemde bu aşama yeterince detaylı incelenmeden geçilmektedir. Satış öncesinde, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) sistemi üzerinden taşınmazın kayıtlarının titizlikle sorgulanması büyük önem taşımaktadır. Taşınmazın üzerinde ipotek, haciz veya herhangi bir şerh olup olmadığı, imar durumu ve kat mülkiyeti gibi bilgilerin mutlaka kontrol edilmesi gerekmektedir. Tapu kayıtlarını detaylı bir şekilde incelemeden yapılan satış işlemleri, sonradan ortaya çıkabilecek takyidatlar (ipotek, haciz gibi kısıtlamalar) nedeniyle tarafları mahkeme kapılarına taşıyabilir. Özellikle kredi borcu devam eden veya hisseli tapularda bu tür ihmaller, ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.
MALİ YÜKÜMLÜLÜKLER VE VERGİLER HESAPLANMALI
Tapu devri, yalnızca satış bedelinden ibaret bir işlem değildir. İşlem sırasında ortaya çıkan mali yükümlülükler, toplam maliyeti önemli ölçüde artırabilir. En temel kalemlerden biri olan Tapu Harcı, satış bedelinin %4'ü oranında uygulanır ve genellikle alıcı ile satıcı arasında %2'şer olarak paylaşılır. Bunun yanı sıra, satıcının geçmiş dönemlere ait Emlak Vergisi borçlarını kapatması gerekmektedir. Ayrıca, gayrimenkulün satıldığı tarihten itibaren 5 yıl içinde tekrar satılması durumunda, değer artış kazancı üzerinden Gelir Vergisi yükümlülüğü doğabilir. Vergi ve harçları önceden doğru bir şekilde hesaplamadan yapılan işlemler, beklenmedik ve ciddi mali yükler getirebilir. Özellikle yüksek bedelli konut satışlarında %4'lük harç oranı, dikkatli bir nakit planlaması gerektirir.
RESMİ SÖZLEŞME VE GÜVENLİ ÖDEME YÖNTEMLERİ KULLANILMALI
Gayrimenkul piyasasında sıkça karşılaşılan bir diğer hata ise, noter onayı bulunmayan basit yazılı anlaşmalara güvenmektir. Bu tür yazılı anlaşmalar, tapu devri gerçekleşene kadar taraflara yeterli hukuki güvence sağlamaz. Noter huzurunda düzenlenen resmi sözleşmeler, tarafların haklarını daha güçlü bir şekilde koruma altına alır. Ödeme aşamasında da benzer riskler söz konusudur; elden yapılan ödemeler, hem güvenlik hem de ispat açısından sorun yaratabilir. Uzmanlar, ödemelerin banka kanalıyla yapılmasını ve mutlaka dekont alınmasını önermektedir. Tapu devri tamamlanmadan tüm satış bedelinin ödenmemesi gerektiği de vurgulanmaktadır. Tapu dairelerinde uygulanan Güvenli Ödeme Sistemi (GÖS) gibi ek koruma mekanizmalarının kullanılması, taraflar için ek bir güvence sunar. Banka üzerinden yapılan ödemeler, hem alıcıyı hem de satıcıyı karşılıklı olarak güvence altına alır.
